Spese per particolari lavori di rifacimento, ma anche spese condominiali generiche e fisse come la luce e il riscaldamento degli spazi comuni: non è raro, per gli amministratori dei condomini, ritrovarsi a dover affrontare dei ritardatari che, per diverse ragioni, non pagano quanto dovuto entro i termini stabiliti. Quali sono le azioni che l’amministratore può intraprendere per recuperare il credito? E che cosa dice la legge italiana a riguardo?
Condomini morosi: la riforma del 2012
Condomini morosi, cosa fare? Questa è una domanda che assilla molti amministratori condominiali, soprattutto nei casi in cui questo importante ruolo super partes venga svolto da un non-professionista interno (uno dei condomini) e non da una persona esterna. All’interno di un’abitazione condivisa, infatti, si vengono ad intrecciare rapporti sociali di vario tipo, i quali possono rendere particolarmente delicata la gestione delle situazioni di morosità. Un amministratore di condominio, seguendo i propri affetti e le proprie amicizie, potrebbe infatti ritrovarsi a concedere maggiore tempo al condomino che vive sul suo stesso piano e con cui gioca a tennis, usando invece maniere più sbrigative e meno concilianti con una coppia che vive 4 piani più in alto, e che incontra solo una volta al mese. Questi problemi sono però stati attenuati dalla riforma del 2012, la quale, oltre a incentivare i condomini a rivolgersi ad un amministratore professionista esterno, stabilisce delle tempistiche precise da seguire in caso di morosità dei condomini.
Condomini morosi, cosa fare? Le tempistiche del recupero crediti
Dapprima l’amministratore può agire contro i condomini morosi con dei semplici solleciti verbali e scritti. Tale linea bonaria per la riscossione dei pagamenti non può però durare in eterno, in quanto l’amministratore condominiale ha l’obbligo di rivolgersi ad un avvocato per richiedere un decreto ingiuntivo entro i 6 mesi dall’approvazione del consuntivo. Tale ingiunzione, nel caso di dispute condominiali, risulta immediatamente esecutiva. Si tratta in fattispecie di un ordine impartito direttamente dal tribunale, il quale intima il pagamento degli arretrati entro 40 giorni. Va sottolineato che l’amministratore può intraprendere la via giudiziale contro i condomini morosi in piena autonomia, senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea di condominio. Di più: come visto, questa azione forzosa è dovuta dalla legge entro un preciso limite temporale, e può essere posticipata solo per ordine della stessa assemblea. Ricevuta l’ingiunzione, il debitore ha la possibilità di opporsi attraverso una causa ordinaria (anche se va detto che questa risposta sarà considerata legittima solo in caso di una precedente impugnazione della delibera di condominio relativa alle spese comuni).
Per effetto della riforma del 2012, l’amministratore che non agisce con i giusti strumenti entro i tempi stabiliti è da ritenersi a tutti gli effetti responsabile del ritardo, e in quanto tale può essere rimosso dal suo ruolo senza preavviso, nonché fatto oggetto di una richiesta di risarcimento dei danni.
È da evidenziare il fatto che, per agevolare il recupero dei crediti condominiale, per sedare il malcontento durante le assemblee e per fare tutto il possibile anche nella fase stragiudiziale, è buona prassi rivolgersi ad agenzie specializzate nel recupero dei crediti, come Advancing Trade, che da più di trent’anni offre un’ampia gamma di servizi nel settore della gestione del credito.
Articolo scritto in collaborazione con Advancing Trade.